Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière a pour objet la constitution, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est détenue par plusieurs personnes. En effet, deux associés au minimum sont requis pour constituer la société. La SCI est propriétaire du ou des biens immobiliers et les associés détiennent des parts sociales. La plupart du temps, elle est utilisée pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier et pour optimiser la transmission du patrimoine familial.
Le cadre légal et réglementaire de la SCI est régi par les articles 1845 et suivants du code civil.
Il existe plusieurs formes de SCI dont :
La SCI de gestion ou location pour acquérir, gérer et louer des biens ;
La SCI familiale pour protéger le patrimoine immobilier au sein de la famille ;
La SCI d’attribution pour construire ou acquérir un bien qui sera attribué aux associés ;
Quels sont les principaux avantages de la SCI ?
La souplesse dans la création des statuts
Le législateur laisse une grande liberté aux associés pour organiser le fonctionnement de la société civile immobilière. Ils peuvent ainsi définir librement les règles de majorité comme l’étendue des pouvoirs du gérant.
Bon à savoir
Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé mais attention en cas d’apport d’un bien immobilier au moment de la constitution de la SCI, l’acte notarié est obligatoire.
La transmission facilitée et optimisée
La SCI offre la possibilité de céder les parts sociales progressivement. Les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants dans le cadre d’une SCI bénéficient des abattements prévus pour les droits de successions en ligne directe à hauteur de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans.
Il est possible également de procéder à un démembrement des parts sociales de la SCI. Ainsi les parents transmettent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent l’usufruit. En gardant l’usufruit, ils conservent le contrôle du patrimoine immobilier. A leur décès, l’usufruit s’éteint. Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans avoir à payer des droits de succession en plus.
La flexibilité fiscale
Il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Bon à savoir
Si vous louez en meublé, c’est l’impôt sur les sociétés qui s’appliquent.
Les inconvénients
La rédaction des statuts
La souplesse statutaire n’écarte pas le fait que la rédaction des statuts est une étape d’une importance majeure. En effets, ce sont les statuts qui vont déterminer les rapports entre les associés.
Bon à savoir
Votre notaire peut vous accompagner dans la rédaction des statuts et mettre son expertise au service de la sécurisation de votre projet
Un fonctionnement contraignant
Une assemblée générale doit être tenue une fois par an pour l’approbation des comptes. Un procès-verbal d’assemblée doit être édité et signé par le gérant. Pour toute prise de décision importante, les associés doivent également se réunir selon les mêmes modalités.
La tenue de la comptabilité : Fortement recommandée et obligatoire quand la SCI est soumise à l’IS, la comptabilité engendre des frais supplémentaires non négligeables. Par ailleurs, elle doit pouvoir être présentée à tout associé qui en fait la demande.
La responsabilité illimitée des associés : Les associés sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel. En cas de mauvaise gestion, les associés doivent rembourser les dettes à hauteur des parts qu’ils détiennent.
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