Le bail notarié est un contrat de location rédigé par le notaire et signé devant lui. Il s’agit d’un acte authentique rédigé par un officier public ou ministériel délégataire de la puissance publique de l’État, au nom duquel il lui confère cette authenticité. Le bail notarié est moins courant que le bail rédigé sous seing privé mais il offre des garanties supplémentaires.
Le bail notarié est un document que nous pouvons rédiger dans notre office notarial de Six-Fours.
Les avantages du bail notarié
Une sécurité juridique inégalée : (peut-être changer de couleur pour les titres)
- La date certaine: Il fait foi de sa date qui ne peut être contestée ;
- La force probante: Il fait foi de son contenu qui ne peut faire l’objet d’une contestation ;
- La force exécutoire: il est exécutoire de plein droit, le bailleur pouvant obtenir l’exécution forcée de l’engagement de son locataire.
Transparence et équilibre entre le bailleur et le locataire : (peut-être changer de couleur pour les titres
- Le notaire rédige un contrat sécurisé: il veille à la conformité du bail avec les dispositions légales en vigueur et s’assure que tous les documents obligatoires sont bien annexés au contrat. Il vérifie le titre de propriété du bien ainsi que l’état-civil de chacune des parties.
- Le notaire rédige un contrat équilibré : il veille au respect des droits du bailleur et de ceux du locataire comme à leurs obligations respectives liées à l’exécution du contrat.
Les inconvénients du bail notarié
Il existe peu d’inconvénients au bail authentique. Deux éléments peuvent freiner les propriétaires souhaitant établir un bail notarié pour louer leur logement :
- Le coût : l’article A. 444-103 de l’Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires dispose que les baux de gré à gré donnent lieu à la perception « S’il s’agit d’un bail d’habitation ou professionnel et d’habitation, sans préjudice des honoraires éventuellement perçus au titre de la prestation mentionnée au b du 4° du I de l’article annexe 4-9, d’un émolument égal à un demi-mois de loyer ; »
- Le temps : il est nécessaire d’anticiper la mise en place de la location. Il faut en effet prendre en compte « le temps notarial ». C’est-à-dire la prise de rendez-vous, l’organisation de celui-ci en fonction de la disponibilité du bailleur et du locataire et bien sûr le temps rédactionnel et la signature de l’acte.
Quelques différences entre le bail authentique et le bail sous seing privé
| Bail notarié | Bail sous seing privé |
| Acte authentique rédigé par un notaire | Acte sous seing privé rédigé et signé par les parties |
| Sécurité juridique inégalée, le notaire assure la légalité du contrat | Les parties sont responsables de la conformité du contrat |
| Force exécutoire, valeur de décision de justice | Nécessite un jugement en cas de litige |
| Émoluments – Art. A. 444-103 de l’Arrêté du 26 février 2016 | Entre particuliers sans coût ou frais d’agence immobilière |
| Délai plus ou moins long, organisation de la signature | Délai rapide |
| Fait foi de son contenu et de sa date | La date et le contenu peuvent être contestés |
Les nouveautés du bail notarié depuis le 1er juillet 2025
Pris dans le cadre de la loi d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2025, le décret n° 2025-125 du 12 février 2025 relatif à la nouvelle procédure de saisie des rémunérations est entré en vigueur le 1er juillet 2025 : « Le décret organise la procédure de saisie des rémunérations. La saisie des rémunérations est engagée par la délivrance au débiteur d’un commandement de payer. Ce commandement est assorti d’un délai suspensif d’un mois pour permettre au débiteur de contester la validité de la mesure devant le juge de l’exécution ou de conclure un accord avec le créancier sur les modalités de paiement de la créance. La saisie s’opère par la délivrance d’un procès-verbal de saisie des rémunérations par le commissaire de justice à l’employeur du débiteur. Un commissaire de justice répartiteur est désigné pour recevoir les fonds versés par l’employeur et les répartir entre les créanciers. […] » (Source – Légifrance)
Ainsi, depuis le 1er juillet, la loi confie aux commissaires de justice la mise en œuvre de la saisie des rémunérations, sous le contrôle du juge de l’exécution. Tout créancier muni d’un titre exécutoire peut faire signifier un commandement de payer puis un procès-verbal de saisie des rémunérations à l’employeur qui retient les sommes (dans le cadre des dispositions légales en vigueur).
| 👉 La simplification de la procédure de saisie sur salaire permet au propriétaire de s’adresser directement à un commissaire de justice en cas de loyers impayés car le bail notarié est un titre exécutoire. |